Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?

Die Bruttomietrendite ist Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis (mit Nebenkosten). Die Nettomietrendite zieht die laufenden Kosten ab – nicht umlagefähige Bewirtschaftung und Verwaltung, Instandhaltungsrücklage sowie Mietausfall/Leerstand. Sie ist die realistische Zahl und liegt oft deutlich unter der Bruttorendite.

Welche Risiken hat eine Anlageimmobilie?

Vor allem: Klumpenrisiko (viel Vermögen in einem einzigen Objekt), Illiquidität (nicht kurzfristig verkäuflich), Leerstand und Mietausfall, unerwartete Instandhaltung sowie Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung. Diese Risiken gehören in die Entscheidung – nicht nur die mögliche Rendite.

Immobilie als Kapitalanlage: lohnt sich das?

Q: Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Das hängt von der Nettomietrendite, der Finanzierung und deiner Risikotragfähigkeit ab – nicht von der Bruttomietrendite, die oft zu optimistisch klingt. Nach Bewirtschaftung, Instandhaltung und Mietausfall bleibt häufig nur rund die Hälfte übrig. Eine Immobilie kann sich lohnen, ist aber ein illiquider Einzelposten mit Klumpenrisiko und laufendem Aufwand.

„4 % Mietrendite" klingt gut — aber diese Zahl ist eine Schlagzeile, kein Ergebnis. Zwischen der Bruttomietrendite und dem, was am Jahresende bei dir ankommt, liegen Bewirtschaftung, Instandhaltung und Mietausfall. Wer die Immobilie als Kapitalanlage ehrlich beurteilen will, rechnet auf die Nettomietrendite herunter — und wägt das Risiko dazu. Genau das machen wir hier.

Das hier ist die Theorie. Wie sich deine Anlageimmobilie auf dein Gesamtvermögen und dein Klumpenrisiko auswirkt, rechnest du schon bald mit deinen echten Zahlen direkt im Vermögensspiegel durch.

Warum die Bruttomietrendite täuscht

Die Bruttomietrendite ist simpel: Jahres-Nettokaltmiete ÷ Kaufpreis (inkl. Nebenkosten). Sie ignoriert aber alles, was das Vermieten tatsächlich kostet. Nach Abzug bleibt oft nur rund die Hälfte als Nettomietrendite übrig:

Von der Brutto- zur Nettomietrendite: laufende Kosten fressen häufig etwa die Hälfte. Illustrative Werte; die realen Abzüge hängen an Objekt, Lage und Verwaltung.

Was die Nettorendite frisst

Bewirtschaftung & Verwaltung: nicht umlagefähige Kosten, Hausverwaltung, Kontoführung.
Instandhaltungsrücklage: Dach, Heizung, Bad kommen irgendwann — kalkuliere sie ein, bevor sie kommen.
Mietausfall & Leerstand: selbst in guter Lage ein realistischer Abzug.

Das Risiko, das keine Rendite-Zahl zeigt

Selbst bei ordentlicher Nettorendite bleibt eine Immobilie ein großer, illiquider Einzelposten. Zwei Dinge gehören in die Entscheidung:

Klumpenrisiko: Wenn ein einziges Objekt den Großteil deines Vermögens ausmacht, hängt dein finanzielles Wohl an einer Lage, einem Mieter, einem Dach.
Illiquidität & Finanzierung: Du kommst nicht kurzfristig an das Geld, und die Anschlussfinanzierung trägt ein Zinsänderungsrisiko.

Genau hier hilft der Blick über alle vier Säulen: Der Vermögensspiegel zeigt, welchen Anteil eine Immobilie an deinem Nettovermögen hätte — also wie groß das Klumpenrisiko wirklich ist — und rechnet ihren Wert korrekt als Marktwert minus Restschuld. Der nüchterne Rahmen für eine emotionale Entscheidung. Wenn du zusätzlich selbst einziehen willst, gehört Wie viel Eigenkapital für den Hauskauf? dazu.

Bald: die Investitions-Simulation

Wir bauen gerade eine Simulation, die Nettomietrendite, Finanzierung und den Effekt aufs Gesamtvermögen (inkl. Klumpenrisiko) für dich durchrechnet. Bis dahin legst du deine Ausgangslage schon jetzt an.

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Häufige Fragen

Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
Es hängt an der Nettomietrendite, der Finanzierung und deiner Risikotragfähigkeit — nicht an der Bruttozahl. Nach Kosten bleibt oft nur die Hälfte. Sie kann sich lohnen, ist aber ein illiquider Einzelposten mit Klumpenrisiko und laufendem Aufwand.

Brutto- vs. Nettomietrendite?
Brutto = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis (mit Nebenkosten). Netto zieht Bewirtschaftung, Instandhaltung und Mietausfall ab — die realistische Zahl, oft deutlich niedriger.

Welche Risiken?
Klumpenrisiko, Illiquidität, Leerstand/Mietausfall, unerwartete Instandhaltung, Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung.

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Keine Anlageberatung: Alle Inhalte dienen der allgemeinen Information und stellen keine Anlageberatung im Sinne des §1 Abs. 1a KWG dar. Renditeangaben und Abzüge sind vereinfacht und illustrativ; die realen Werte hängen von Objekt, Lage, Finanzierung und Steuer ab. Für eine konkrete Beurteilung ziehe fachkundigen Rat hinzu.